[건축해설][용도용적제 1] 상업지역에 건축되는 공동주택의 기준과 비율에 대하여

우리가 흔히 말하는 '주상복합'은 공동주택과 공동주택 외(상업시설 등)이 복합되어 계획된 건축물을 일컫는다.
 
✅이렇게 복합된 건물을 왜 지을까?
✅일반 단지형의 아파트와 주상복합은 그 단지의 생김새와 높이가 다른데, 왜그럴까?
✅어떤 아파트 단지에는 아파트만 있고, 어떤 아파트 단지에는 오피스텔이 있거나 상업공간이 있는데 어떤 기준일까?
 
이번 포스트는 이와 관련된 질문을 가져본 이들에게 유용한 설명이 될 포스트이다.
 

1. 용도지역이란
건축 전공자라면 익숙하겠지만 용도지역이라는 것이 있다.
용도지역에 대해서는 나중에 다시 자세하게 포스팅을 하기로 하고,
이번 주제인 주상복합은 "상업지역(일반상업지역, 중심상업지역)"에 건설되는
공동주택과 공동주택 외의 시설(주로 근린생활시설, 판매시설, 오피스텔 등)이 복합된 건축물을 말한다. 
용도지역은 인터넷 지도 상에서 보면 간단히 확인할 수 있는데,
네이버 지도 기준 우측의 지적편집도를 클릭해서 해당하는 땅의 용도를 알 수 있다.

서울의 중심지인 을지로 일대를 기준으로 확인해 보면 위와 같이 나오는 것을 볼 수 있는데, 핑크색으로 되어있는 지역이 상업지역이고, 노란색 위주로 되어있는 것은 주거지역이다.

2. 상업지역 내 건축가능한 용도
이렇게 우리나라의 땅은 용도가 정해져 있다.
용도가 정해져있다 = 지을 수 있는 건물이 정해져 있다
이 건물의 용도는 법에서 정하고 있는데, 법에서는 해당되는 지역에 지을 수 없는 건물을 지정하는 방식으로 규제하고 있다.
지을 수 없는 건물이 정해져 있다=법에 나온 용도의 건물 말고는 지어도 된다
 
해당 법령 내용 확인은 법제처(https://www.moleg.go.kr)에서 확인할 수 있다.
 
 ①법에서 정한 용도지역과 그 지역의 목적의 확인
[국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령]  제 30조 (용도지역의 세분)
 
②용도지역 안에서 지을 수 없는 건물
같은 법 71조 (용도지역 안에서의 건축제한) ①항에 해당되는 내용
상업지역의 경우는 해당 법 71조 ①항의 [별표8][별표9]에 해당된다.
대표적으로 이 [별표8]의 앞장만 일부 발췌해왔다.

 
[별표]의 내용에서는 상업지역 내에 공동주택을 설치 할 수 없다고 되어있다.
그치만 법령을 볼때 가장 중요한 것은 "다만,"이 있는지 확인하는 것이다.
이 뒤에는 법의 예외조항이 나오기 때문이다.
여기서도 어김없이 예외조항이 나오는데, 이는 (1)에 해당하는 내용이다.
 
(1)의 내용을 쉽게 해석하자면,
공동주택(주거용도)과 주거용도 말고 기타 다른 용도가 복합된 건축물을 지어야 한다.
그리고 이 복합된 건축물에서는 전체 중 공동주택의 비율이 90% 미만이어야 한다는 것이다.
90%미만이면 모두 다 되는가? 그거는 또 아니다.
이 비율은 각 시, 도마다 자체적인 조례를 통해 비율에 따른 용적률을 규제하고 있기 때문이다.
 
 
 다음편은 이 건축물의 비율에 대해 더 자세히 다뤄보려고 한다.