[건축해설][용도용적제 2] 상업지역에 건축되는 공동주택의 기준과 비율에 대하여

이번 포스트는 지난포스트에 이어 상업지역에 생기는 공동주택의 비율과 일반 아파트와 조금은 다른 단지 형태에 대한 이유를 정리해 보고자 한다.

본격적으로 들어가기에 앞서, 그럼 상업지역과 주거지역은 건물용도 외에 또 어떤 차이가 있을까?

바로 용적률, 건폐율의 차이이다.

상업지역은 도시계획 당시 그 주된 용도가 도심, 중심지의 상업과 기타 기능을 담당하는 것이 목적이다. 도심지역은 많은 기능을 담당하는 중심지로,  공간을 여유있게 쓰는 것 보다는 집약적으로 많은 기능을 넣는 것이 포인트이다. 

따라서, 주거 및 다른 지역에 비해 용적률, 건폐율, 지역에 따라서는 최고 건축물 높이까지 높은 것을 볼 수 있다.

3. 상업지역에 생기는 공동주택

3-1. 지으려는 이유

1. 앞장에서 상업지역에는 원칙적으로 공동주택은 지을 수 없는 건물로 분류되어 있다. 그럼에도 사업자는 그 땅에 공동주택을 짓고 싶어 한다. 상업지역은 인프라가 모이는 곳이라 생활에 편리한 것이 많고, 비교적 중심지로 다른 동네로 이동하기에도 좋은 입지에 있기 때문에 사람들의 선호도가 높기 때문이다. 

2. 상업지역은 용적률과 건폐율, 지역에 따라서는 최고높이까지 해당 지역에서는 높은 편에 속한다. 또한, 건축법 61조 일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한으로 생기는 공동주택 건물 간 띄워야 하는 거리인 "인동거리", 일조 확보를 위해 정북방향으로 인접한 다른대지와 도로 등을 기준으로 높이를 제한해야 하는 "정북일조"와 채광창이 있을 경우 띄워야 하는 "채광사선" 등 높이제한의 적용을 받지 않는다. 

 

 

계획을 해 보면 알겠지만, 해당 법을 적용받지 않는다는 것은 사실 내 땅 내의 사업성만 따졌을 때 엄청난 효율로 공동주택을 지을 수 있고, 

이러한 이유로 많은 세대 수 확보가 가능하다.

좋은 입지와 많은 세대수로 높은 사업성이 확보되는 상업지역 내의 공동주택은 사업시행자에게는 반드시 확보하고 싶은 상품인 것이다.

 

3-2. 상업지역에 생기는 공동주택의 비율과 용적률

 

그러면 모두가 다 100% 공동주택을 지어 팔고 싶어하는 것이 당연한데, 왜 밑에 상가도 짓고,

공동주택보다 사업성이 떨어지는 오피스텔도 함께 짓고 하는 것일까?

 

이것은 이전 포스트에 잠깐 나왔듯 법으로 전체 건물의 연면적의 90%이하의 범위 내에서 공동주택을 짓도록 규제하고 있기 때문이다.

 

그렇다면 모두가 또 90%를 꽉꽉 채워 공동주택을 짓느냐, 또 그건 아니다.

여기서 이제 이 포스트의 궁극적인 목적인 [용도용적제]가 나온다.

법에서는 이 [용도용적제]를 통해 주거의 비율을 높이 지을수록 가능한 용적률을 낮춰서 무분별한 개발을 규제하고 있다.

이 비율은 해당 지자체마다 다르게 규제하고 있는데, 내용은 지자체의 도시계획 조례 [별표]에 나와 있다.

해당 내용을 확인하기 위해 대표적으로

부산광역시의 도시계획 조례 [별표21]중심·일반·근린상업지역내 주거복합건축물의 용적률(제50조제2항 관련)

의 내용을 가지고 와 보았다. 

위와같이, 상업지역 내의 기준 용적률 (10%미만 시 용적률)을 기준으로 주거 비율이 높아질수록 적용되는 용적률을 낮아지게 된다.

따라서 사업자들은 적당한 이 비율을 조정하며 사업성이 나오는 범위를 찾아 건설을 하게 되는 것이다.

 

3-4 허용용적률과 상한용적률

 

그러나 이 비율이 꼭 계획의 끝은 아니다.

계획 시, 여러가지 도시에 도움이 되는 계획사항을 적용한다면,

주거 비율을 일정부분 넣어 깎인 용적률을 인센티브를 주는 방식으로 하여 용적률을 완화해주는데

이를 통해 적용된 용적률을 '허용용적률'이라고 한다.

 

이 용적률 인센티브 또한 지자체마다 항목이 달라

계획 시 해당지자체의 적용 사항을 꼼꼼히 확인하여 놓치지 않는 것이 또 건축가로써 해야 할 중요한 일이다. 

 

아래는 부산의 용적률 인센티브 항목들이다.

 

예를들어, 내가 일반상업지역에 주거 비율 89%짜리의 복합건물을 짓는다면, 나는 600%의 용적률을 적용받게 된다.

여기에 인센티브의 모든 항목을 다 최대로 적용받을 수 있다고 가정하여 최대 250%의 인센티브를 받았다면,

나는 주거비율 89%에 용적률 850%짜리의 건물을 지을 수 있는 것이다.

(물론 이 항목을 다 적용하는 것은 쉬운 일이 아니다.)

 

그럼, 이 850%가 내가 가질 수 있는 최대의 용적률인가? 그것은 또 아니다.

부산광역시 지구단위계획 운용지침 7-3-1의 (3) 내용을 보면 '상한용적률'이라는 내용이 나온다.

 

이 말인 즉, 인센티브를 모두 합한 허용용적률 850%에, 최대 상한선 내에서 또 인센티브를 받을 수 있다는 것인데,

이 항목 또한 여러 법을 잘 찾아봐야 한다. 여기 대표적인 항목 두가지를 가지고 와 보았다.

 

1. 리모델링이 용이한 구조

해당 법령은 건축법 제 8조(리모델링에 대비한 특례 등)에 나와 있다.

리모델링이 쉬운 구조의 건물을 계획한다면, 120%의 범위 안에서 '제56조'를 완화해 줄 수 있다고 되어있다.

그리고 이 '제56조'는 건축물의 용적률을 말한다.

 

2. 녹색건축인증 건축물

녹색건축물 조성 지원법제15조(건축물에 대한 효율적인 에너지 관리와 녹색건축물 조성의 활성화) 내용을 확인하면,

또 용적률을 완화의 기준이 나와있다.

해당 법령에서는 용적률과 높이를 115%범위 내에서 완화해 주고 있다.

여기에 완화 적용을 위한 기준은 위 법의  ②항에 보면 대통령령으로 정하는 기준이라고 나와있는데, 

해당 기준은 아래와 같다.

세부 내용은 녹색건축물 인증에 관한 내용을 확인해야하지만 요약하자면, 

일정등급 이상의 녹색건축 인증, 에너지효율등급 인증, 제로에너지건축물 인증, 녹색건축물 시범사업 대상건물,

재활용자재를 15%이상 범위에서 일정 비율 이상 사용한 건축물이 대상이 된다.

 

여기에 추가적으로, 해당지자체의 지구단위계획 지침이라던가, 조례를 확인하면서

추가 용적률 인센티브를 받을 수 있는 항목을 확인해 볼 수 있다.

 

그럼 나는, 주거비율 89%짜리의 복합건물을 지을 때, 해당 기준용적률 600%에서 인센티브를 받아 850%까지 허용용적률을 적용받고, 여기에 기타 완화적용을 통한 상한용적률을 적용 받는 건물을 계획할 수 있다는 말이 되는 것이다. 

 

따라서, 

정해진 규제 외에 추가적인 사업성 확보를 위한 용적률을 확보하는 계획을 수립할 때는

이처럼 다양한 범위에서 넓게 법규적인 사항을 체크해야 하고, 

무작정 해당 대지에 주상복합을 지어 최고의 용적률 인센티브를 뽑아내려는 계획보다는

내가 지으려는 건물과 땅에 적용 가능한 항목이 무엇인지 대략적으로 파악하고 접근해야

해당 사업에서 적절한 수익을 얻을 수 있을 것이다.